Systematiek vaststellen en verantwoording grondexploitaties
Voor de uitvoering van een stedenbouwkundig plan waar de gemeente initiatiefnemer is, stelt de gemeente een projectdocument inclusief grondexploitatie op. Hierin staan naast het te realiseren programma ook de afspraken over de planning en de financiële gevolgen van het project. In de Verordening Beheersregels Grondexploitatie en Strategisch Bezit 2016 Gemeente Den Haag (RIS295700) staat hoe we omgaan met dekking van het projectsaldo. Als sprake is van een plan met een tekort, wordt bij de besluitvorming ook de dekking geregeld. Deze dekking wordt ondergebracht in de Voorziening Negatieve Plannen. Als sprake is van een positief saldo wordt dit saldo pas ingeboekt bij het afsluiten van het project.

In de Verordening Beheersregels staat ook hoe de gemeenteraad wordt geïnformeerd over de uitvoering van de plannen. In onderstaande gevallen worden eventuele verschillen gemeld en verklaard bij het halfjaarbericht en de programmarekening:

- het project bij vastlegging van de nieuwe stand (plansaldo) een nog te verwachten begroting van kosten en opbrengsten kent van minimaal € 2.500.000 op startwaarde of;
- afwijking is ontstaan op de kosten en opbrengsten van in totaal meer dan € 250.000 of;

- afwijking is ontstaan van het exploitatiesaldo op contante waarde van meer dan € 250.000.

Programma in exploitatie
In totaal zijn 57 gemeentelijke grondexploitaties operationeel en is de gemeente aandeelhouder in vier verbonden partijen die een grondexploitatie voeren. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het uitgifteprogramma in operationele grondexploitaties en verbonden partijen vanaf 2017. Een nadere toelichting op het bouwprogramma in grondexploitaties is opgenomen in het MPG 2017.

Beleidsuitgangspunten omtrent de Reserve Grondbedrijf in relatie tot de risico’s
De Reserve Grondbedrijf vormt het aanwezig weerstandsvermogen voor operationele grondexploitaties van de gemeente Den Haag. Het aanwezige weerstandsvermogen wordt jaarlijks afgezet tegen het benodigd weerstandsvermogen. Dit gebeurt in de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). In het MPG wordt op basis van inhoudelijke risicoanalyses bepaald of het aanwezig weerstandsvermogen meerjarig van voldoende van omvang is om de risico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen. De MPG wordt gelijktijdig met de begroting aangeboden en is gebaseerd op de stand programmarekening 2016. Het MPG gaat over de bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties. Projecten die bestuurlijk nog niet zijn vastgesteld, hebben geen relatie met het weerstandsvermogen. Bij de besluitvorming over nieuwe projecten worden de gevolgen voor het weerstandsvermogen inzichtelijk gemaakt.
In het MPG staan de omvang van de risico’s en de hoogte van het noodzakelijke weerstandsvermogen in de Reserve Grondbedrijf (RGB) om deze risico’s op te kunnen vangen. Daartoe worden de risicoanalyses jaarlijks geactualiseerd. Een risicoanalyse bestaat uit twee onderdelen: bepalen van de algemene marktrisico’s en het bepalen van de project specifieke risico’s en kansen. De algemene marktrisicoscenario’s zijn:

• Afname van de opbrengsten uit de uitgifte van gronden ter grootte van 12% (bij Kleinschalig Opdrachtgeverschap-projecten is dit 6%);
• Vertraging in de uitgifte van gronden met 3 jaar;

Daarnaast wordt voor de 40 belangrijkste projecten specifiek naar de projectrisico’s en –kansen gekeken. Deze 40 grondexploitaties bevatten ca. 99% van de nog te realiseren kosten en opbrengsten. De projectspecifieke risico’s en kansen zijn onderbouwd in de vertrouwelijke bijlage van het MPG 2017. Deze is vertrouwelijk omdat openbaarmaking de onderhandelpositie, en daarmee de financiële positie van de stad kan schaden.

Reserve Grondbedrijf
De reserve Grondbedrijf is de financiële buffer voor het Grondbedrijf. De reserve is nodig om te verhinderen dat tekorten van het grondbedrijf de totale gemeentelijke financiële huishouding verstoren. Opbrengsten uit grondexploitaties worden aan deze reserve toegevoegd, verliezen uit grondexploitaties worden hiermee verrekend.

De stand van de Reserve Grondbedrijf (RGB) bedraagt per 1-1-2017 € 61,4 mln. Met behulp van risicoanalyses is becijferd dat het benodigd weerstandsvermogen per 1-1-2017 ligt tussen de € 34,1 mln en € 48,8 mln. Per 1-1-2017 is de RGB van voldoende omvang om de geanalyseerde risico’s op grondexploitaties en verbonden partijen af te kunnen dekken.

De toereikendheid van de RGB in relatie tot het benodigd weerstandsvermogen moet in een meerjarig perspectief worden bezien. In de MPG wordt daarom een prognose van de RGB opgenomen voor de komende 5 jaar waarin in ieder geval de prognose van te dekken verslechteringen op operationele grondexploitaties en de verrekening van verwachte negatieve en positieve exploitatiesaldi van af te sluiten grondexploitaties is verwerkt. Ook wordt de verplichte jaarlijkse onttrekking uit de RGB ten behoeve van het budgettair kader in de prognose meegenomen. De prognose RGB geeft ook een meerjarig inzicht in de te verwachten ontwikkeling van het aanwezig en het benodigd weerstandsvermogen. In de aannames wordt rekening gehouden met verwachte bestuurlijke besluitvorming. Dit wordt nog niet hard in de begroting verwerkt. Hierdoor wijkt de meerjarige prognose RGB wat af van de verwachte stand van de RGB zoals in het reserveoverzicht bij deze begroting gevoegd.

Op basis van een vijfjaarsprognose wordt in het MPG 2017 geconcludeerd dat de RGB ook meerjarig van voldoende omvang is.
In de Groei met Groei afspraken (RIS 285541) is afgesproken om een eventueel surplus van de reserve Grondbedrijf in te zetten voor de groei van de stad. Daarom is in de ontwerpbegroting 2018-2021 een onttrekking ter hoogte van het surplus (€ 8,7 mln.) verwerkt. De reserve Grondbedrijf komt inclusief deze onttrekking uit op € 41,2 mln. per 1 januari 2022 en is daarmee dan gelijk aan het maximaal benodigd weerstandsvermogen. Het resultaat hiervan is verwerkt in onderstaande figuur.